Законы архитектурного жанра

Истории элитного жилья в Москве — около десяти лет. До сих пор этот сегмент рынка недвижимости вызывает не меньше вопросов, чем в начале девяностых. Покупатели и продавцы знают, что они ничего не знают о предмете разговора. Специалисты риэлторских служб во время обзорных экскурсий знакомят клиентов с тем, каким может и должно быть действительно элитное жильё, но конечным знанием не обладают даже они.

Если говорить в общем, то мировой стандарт элитного жилья предполагает несколько составляющих. Их немного и они известны:

- полная автономность объекта. Жилище не должно зависеть от работы городских служб — это актуально не только в России, где черепашья скорость оказания коммунальных услуг достойна книги Гиннеса;

- небольшое количество квартир в доме (чем меньше, тем более избранным чувствует себя жилец); сюда же можно отнести придирчивость к соседям (с кем делить площадку — это важно) и отсутствие рекламы (суперэлитные объекты широко не афишируются). Как издержки стремления быть лучшим можно выделить нежелание селиться в квартиры, находящиеся в торце здания или выходящие окнами на север;

- цокольный уровень с выходом в подземный гараж;

- скоростной лифт (OTIS — самая популярная сегодня марка);

- потолки от трёх, а лучше — от 3,2 метра;

- два и более санузлов в квартирах (если больше двух комнат — а их, как правило, больше!);

- наличие энергосберегающих конструкций, которые держат тепло внутри дома значительно лучше и дольше, чем стены и окна стандартного жилья. Стёкла типа Low E и так называемое i-стекло с селективным покрытием, кроме теплоизоляционных качеств, позволяет использовать однокамерные стеклопакеты (вместо двойных-тройных) и смело увеличивать окно до размеров стены;

- экологическая чистота материалов, из которых дом изготовлен. Проблема эта для россиян с их индифферентностью к таким мелочам, как здоровье, нова: вспомним, как быстро, едва родившись в начале 90-х, умер спрос на аппараты, в домашних условиях позволявшие узнать содержание нитратов в овощах. Тем не менее, всем пора знать: чтобы успокоиться на предмет чистоты жилища (или района, в котором он находится), необходимо изучить его экологический паспорт и декларацию промышленной безопасности. В отделке VIP-жилья используются только экологически чистые ингредиенты. Например, стеклокерамика: как и дерево, она обеспечивает здоровый температурно-влажностный микроклимат в доме.

Авторитеты частного строительства считают, что участие будущего хозяина жилища в проектировании обязательно. Живой классик модерна, австралийский архитектор Харри Зайдлер (Harry Seidler) в своих частных проектах реализует самые смелые фантазии клиента — притом, что сам автор уже стал персонажем из учебника по архитектуре и настолько велик, что давно может забыть о воле того, кто платит. Великий американский мастер Майкл Сизз (Michael Czycz), проектировавший знаменитый дом Ленни Кравица в Майами, прямо называет заказчика не «соавтором», а «руководителем проекта». Это не акт смирения архитектора перед клиентом — это закон жанра. Первое условие элитности — возможность соавторствовать архитектору не только в процессе строительства, но и после заселения. Известен факт того, что в новом доме с расценками по ... тысяч американских долларов за «квадрат» перепланировка и ремонт квартир могут длиться по два-три года. Поэтому главное требование к дорогому интерьеру касается заложенных в нём способностей к трансформации. Интерьер очень дорогого жилища абсолютно не предсказуем и в каждом отдельном случае ведёт себя по-разному. Любое нарушение этой идиллии творческой волей хозяина должно вести к позитивным результатам. История VIP-строительства знает печальные прецеденты дорогостоящих перестроек и даже судебных разбирательств из-за неправильно рассчитанной архитектоники жилища.

В этом смысле меньше всего проблем у тех, кто заселяется в элитные новостройки. Квартиры в комплексах типа «Алых парусов» могут вообще сдаваться без планировки: есть только несущая колонна, остальное — на ваше усмотрение, уважаемый господин клиент. Нужно только найти архитектора, который смог бы облечь творческую мысль заказчика в форму чертежа и рассчитать расход материалов. Это очень удобно и упирается в два пустяка — деньги на строительство и согласование всех трансформаций с соответствующими инстанциями. Согласование элементов проекта уже после строительства — большое неудобство индустрии real estate, но от этого никуда не уйти: красиво жить не запретишь, особенно если за это уплачено.

Интерьеры полувековой давности, которые перекраиваются в элитные квартиры (сталинский ампир и более поздние «дома повышенной комфортности» активно покупаются и деконструируются), имеют ряд стандартных недостатков, бороться с которыми практически невозможно и в некоторых случаях лучше принять всё как есть. Эстетическое наслаждение портит, во-первых, парадная, которая кое-где у нас порой до сих пор узка, темна, склепообразна. Проблема с освещением вообще одна из самых неприятных. Не так страшно для окон отсутствие тройного стеклопакета, как выход в тёмный двор: это делает даже очень большую квартиру похожей на блиндаж, и сколько здесь ни ломай стен, горю не поможешь. Коэффициент освещения в элитном жилье и так невелик: модная тенденция предписывает использовать отражённый свет пущенных по стенам ламп, при этом трёхъярусные хайтековские гирлянды не выдерживают сравнения с обычной стоваттной лампочкой. Окно в постоянную ночь — самое непоправимое из несчастий, стерегущих элитный дом.

Яркая черта сталинского архитектурного наследия — односторонняя планировка жилья: коридор и отходящие от него двери, для полного сходства с застенком не хватает только глазков для надзирателей. В таком случае новый хозяин часто сносит все стены — там разберёмся и вообще сейчас в моде минимализм — и остаётся один на один с громадным футбольным полем, к тому же, если учесть экспериментаторский дух эпохи строительства — ещё и неправильной формы. Сюрпризом в таком жилище может одарить и потолок, зачастую недотягивающий до заветного метража 3,20. Именно поэтому первое, что нужно сделать до покупки — тщательно ознакомиться с планом своей будущей квартиры, увидеть её сбоку и сверху, а не только изнутри. Несущая стена — враг свободного творчества номер один, её в плане сразу нужно пометить красным цветом: вам не позволят её снести, даже если у вас есть знакомые в правительстве.

Спросить за всё это «безобразие» не с кого: проектировщик в лучшем случае на пенсии. Но во всём можно найти положительный фактор и раздуть его до размеров удобства. Первый этаж? Делаем отдельный вход. Последний? Почти готовый пентхауз!

Купленная планировка почти в ста случаях из ста купившему не нравится. И принимаются меры самые разнообразные, в зависимости от степени смелости хозяина квартиры. Самый распространённый шаг — объединение комнат друг с другом или слияние гостиной и кухни. Помещения для приёма и для приготовления еды, лишённые стен, зонируются условно — чаще всего декором или минимальной аркой. Внимать дорогому гостю, краем глаза следя за барбекю — это, конечно, здорово. Вообще в разрушении стен главное не переусердствовать: незаметно для владельца жилья квартира может превратиться в однокомнатную, и выдать её обратно за пятикомнатную при перепродаже или обмене будет достаточно непросто.

Гигантомания хозяев дорогого жилья проецируется и на санузел. Здесь тенденций две: а) объединение ванной и туалета, b) строительство дополнительного санузла. Второе логичнее, но есть трудность: по архитектурным законам, унитаз должен находиться в так называемой «мокрой зоне», что не всегда согласуется с позицией человека, купившего жилплощадь: «Я заплатил, куда хочу, туда поставлю». Проблема неразрешима, как в греческой трагедии. Лишний нужник, помимо прочего, предполагает повышение пола (читай: понижение потолка), что делает помещение более неказистым визуально.

В старых домах не проектировалось одной важной, с современной точки зрения, вещи: гардеробной. Шкаф, самая громоздкая часть интерьера, неактуален в воздушно-лёгком настоящем. Культура нынешнего быта требует радикальной замены — в доме будущего проектируется отдельная (тёмная) комната под одежду. Обычно она располагается между холлом и спальней или по дороге из кухни в туалет — можно одеться по пути на завтрак. VIP-новостройка предполагает отдельные апартаменты под одежду, старый дом — нет. Если сломать стену технически несложно, то совершить обратное действие — выкроить место под отдельную комнату — нелегко даже в очень большой квартире. И обитателям приходится покупать шкаф.

Начинка современного элитного дома предполагает массу частностей. Кроме самой коробки, важна начинка. Технические составляющие систем вентиляции, отопления, охраны элитного дома интегрируются в единую инфраструктуру, которая составляет с непосредственно постройкой одно целое. Это органично, это очень трудно имплантировать при реконструкции. На тёплые полы, джакузи, кондиционеры богатой квартиры рассчитаны не все старые дома. Учитывать нужно и то, что поставить в квартиру дополнительный кабель могут не разрешить. Тогда хозяина ждёт крушение иллюзий: ванна с горячей водой, тёплые носки и ужин при свечах.

У экстерьера — свои требования. Элитный дом должен быть не только добротным, он должен быть видеоэкологичным — снаружи так же, как и изнутри. Обилие декоративных элементов, мягкие силуэты, арки, колонны, неповторимая внешняя отделка — отличительные черты дорогого дома; из него изгоняются прямые линии, острые углы, однообразие форм и цветов. Элитная постройка должна иметь достойное окружение. Застройщики зачастую озадачиваются этой проблемой и закладывают средства на преображение вида из окон в стоимость элитного жилья. Индустриальная панорама — один из самых главных минусов элитного проектирования, роковым образом влияющий на итоговую стоимость квартир.

***
Обсмотрев проблему изнутри и снаружи, можно сказать, что элитный дом со всеми его неожиданностями остаётся вещью в себе. Законы этого высокого стиля условны и подвижны, поскольку основной креативной силой в конечном счёте обладает не объективная данность архитектурного канона, а любая прихоть будущего жильца. Границы жанра раздвигаются и сметаются так же легко, как стены — конечно, если они не несущие...